تاثیر مرگ متعاقدین در اجاره اشیاء (نقدی بر بند 4 ماده 12 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356)

نویسنده : ابراهیمی ترکمان، ابوذر؛

(‎24 صفحه – از 121 تا 144 )

چکیده:
عقد اجاره هنگامي كه به درستي منعقد شد، وفاي به مفاد آن لازم است و اقتضاي اصل لزوم آن است كه فوت يا حجر يكي از دو طرف و يا حتي هر دو طرف عقد اجاره، نتواند بر سرنوشت آن تأثير بگذارد؛ از همين رو، عقد اجاره همچنان تا پايان مدت اجاره معتبر است. در عقود جايز چنين اصلي پذيرفته نشده و قانون گذار در ماده 954 قانون مدني تأكيد كرده است كه كليه عقود جايزه به موت احد طرفين منفسخ مي شود. در عقد اجاره با فوت موجر، ورثه او اجار ه بها را دريافت مي كنند و با فوت مستأجر، ورثه او از مورد اجاره انتفاع م يبرند. اين اصل كلي فقط زماني معتبر است كه مالكيت م وجر يا مستأجر بر منفعت، به حيات آنان محدود نشده نباشد و استيفاي از عين مستأجره به مباشرت مستأجر مقيد نشده باشد. به عبارت ديگر، در عقد اجاره شرط حيات كه از شرايط لازم براي متعاقدان است، فقط شرط انعقاد قرارداد است و شرط بقاي آن نيست. ماده 497 قانون مدني عدم بطلان عقد اجاره به سبب فوت موجر يا مستأجر را اصل اولي تلقي كرده است و اين قاعده كلي را با دو استثنا مواجه مي سازد: ابتدا زماني كه موجر فقط براي مدت عمر خود مالك منافع بوده باشد و فوت كند كه در اين صورت اجاره باطل م يشود و دوم مباشرت مستأجر در استيفاي منفعت به عنوان قيد اجاره باشد كه در اين صورت نيز با فوت مستأجر، عقد اجاره منحل مي شود. عل يرغم وجود اصل كلي مزبور، قانون گذار در بند 4 ماده 12 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 كه در حالاضر صرفا نسبت به قراردادهاي اجاره اماكن تجاري و محلهاي كسب و پيشه تا قبل از 1376/7/2 لاز م الاجرا است، اصل عدم بطلان عقد اجاره با موت متعاقدين را در صورت اجتماع وارثين مستأجر متوفي بر فسخ اجاره، ناديده گرفته است و حق فسخ را براي وارثين مستأجر به رسميت شناخته است. چنين حقي البته بی آنكه با قانون مدني و فقه اماميه سازگار باشد، براي وارثين در نظر گرفته شده است كه قابل انتقاد است.